空き家 税が始まる。
相続した実家が空き家のまま、固定資産税の納税通知書だけが毎年届いている人は「いつから6倍になるのだろう」「自分の物件は対象なのか」と気になっているのではないでしょうか？
空き家の固定資産税が6倍に上がるのは「自治体から勧告を受けた翌年度の固定資産税から」です。
法改正の施行日や認定された日からではなく、勧告を受けた年の翌年１月１日(賦課期日)を境に増税が確定します。
実質的な負担増は最大4.2倍で、「6倍」はあくまで理論値の数字である点もあわせて押さえておきましょう。
どちらにしても、誰も住んでいない空き家に最大4.2倍の固定資産税を払うのであれば、何か手を打ってみてはいかがでしょうか。
増税のタイミング: 勧告を受けた翌年度の固定資産税から(賦課期日1月1日で判定)６倍化の対象: 特定空き家または管理不全空き家として勧告を受けた物件のみ
解決策として、
①適切な管理②賃貸活用③解体売却④買取業者⑤補助金活用をする事
空き家の固定資産税が6倍に上がるのは「自治体から勧告を受けた翌年度の固定資産税から」です。法改正の施行日や認定された日からではなく、勧告を受けた年の翌年1月1日(賦課期日)を境に、納税通知書の金額が大幅に増加します。
勧告は「特定空き家」または「管理不全空き家」に認定された後、行政の助言・指導に従わなかった場合に発出される行政措置にあたります。
認定から勧告までの猶予期間は自治体の判断により異なり、数ヶ月から１年以上かかるケースもあります。
住宅用地特例が外れて固定資産税が６倍に土地の課税標準額が更地と同等の評価に戻る」という構造にあります。
①雑草の刈り込み、越境した枝の剪定、割れた窓ガラスの補修、不法投棄物の撤去などを通じて、行政の「指導」を受けない・受けても改善できる体制を整えます。
②遠方に住んでいて自分で管理に通えないなら、（空き家管理サービス）の活用が現実的です。
③賃貸物件として収益化する
立地と建物状態に一定の余地があるなら、リフォームを施して賃貸物件として市場へ流通させる選択肢もあります。空き家対策として国も推奨する手法で、自治体運営の「空き家バンク」に登録すれば、移住希望者とのマッチングも狙えるでしょう。
④解体して土地として売却する
建物が老朽化していて賃貸活用が難しい場合は、解体して更地または古家付き土地として売却する手法も有効です。ただし、建物を解体すると住宅用地特例から外れ、翌年度の固定資産税が最大4.2倍に増額されるため、解体時期を慎重に判断する必要があります。
⑤解体費用の相場は構造別に次のとおりで、人手不足と廃棄物処理費の高騰により2024年以降は緩やかな上昇トレンドにあります。
解体工事費の目安
木造:坪単価3.5〜5万円(延床30坪で90〜150万円)
もっとも安価。ただし密集地・接道困難地では割増。
鉄骨造:坪単価5〜7万円(延床30坪で150〜210万円)
ALC外壁の処分や鉄骨切断の手間で木造より高い。
RC造(鉄筋コンクリート):坪単価7〜9万円(延床30坪で210〜270万円)
もっとも高額。重機の搬入路と処分場確保が必須。
東京23区など狭小密集地手壊しが必要で坪単価5.5〜7万円に上昇、30坪で165〜210万円も珍しくない。
解体の判断軸となるのは、土地の「再建築可能性」です。建築基準法上の接道義務(原則2m以上の道路に接する)を満たさない再建築不可物件であれば、解体しても新築が建てられず買い手がつきにくくなり、税負担だけが増加するリスクがあります。解体前に不動産会社へ査定を依頼し、更地化後の売却見込み価格と買い手の有無を確かめたうえで着手しましょう。
不動産買取業者に売却する。
さらに国税の特例として、要件を満たせば「相続した空き家の譲渡所得3,000万円特別控除」も利用できる。
罰則金
命令違反として５０万円以下の過料が科される可能性がある他、その後も改善されなければ行政が所有者に代わって解体を行い、費用が請求されます。解体費用の請求を無視して未払いが続くと、財産の差し押さえに至るおそれもあります。
その他、ご相談があればご遠慮なくお申し付けください。
よろしくお願いいたします。
スマートハウジング不動産部スマートエイム（株）
